O Judiciário brasileiro tem consistentemente deslegitimado a cobrança de ISS sobre aluguéis por temporada, reforçando a distinção entre locação de bens e prestação de serviços. Essa posição oferece segurança jurídica, apesar da insistência de alguns municípios, e a Reforma Tributária (IBS/CBS) trará novas regras, mas sem generalizar a tributação para pessoas físicas com poucos imóveis.
Desafios do ISS no Aluguel por Temporada: Guia Completo para Contadores e Empresas
Uma intensa discussão tributária cerca o aluguel de imóveis por temporada no Brasil. Municípios tentam cobrar o ISS, mas o Judiciário reiteradamente afasta essa tributação. Essa complexidade afeta proprietários e plataformas digitais.
O Cenário Atual do ISS e Aluguel por Temporada
A tributação do aluguel por temporada gera debates constantes. Muitos municípios no Brasil buscam enquadrar essa atividade como um serviço. Assim, eles querem aplicar o Imposto sobre Serviços (ISS). No entanto, a legislação e a jurisprudência estabelecem clareza sobre o tema. A Constituição Federal, em seu artigo 156, delimita a incidência do ISS. Ela o faz sobre a prestação de serviços definidos em lei complementar.
Em geral, a simples locação de bens não configura prestação de serviços. Portanto, esta atividade não deve ser tributada pelo ISS. Este entendimento já possui ampla consolidação. Tanto o Supremo Tribunal Federal (STF) quanto o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se manifestaram. Eles afastam a cobrança do imposto em operações de locação.
A Posição Dominante do Judiciário
O Poder Judiciário tem deslegitimado consistentemente a cobrança de ISS sobre o aluguel por temporada. As cortes superiores brasileiras adotam uma linha de raciocínio clara. Elas não reconhecem esta modalidade de locação como um serviço. Dessa forma, as decisões judiciais protegem os locadores de cobranças indevidas.
Jurisprudência do STF e STJ: Decisões Cruciais
Tanto o STF quanto o STJ construíram uma jurisprudência sólida. Ela guia a interpretação sobre o ISS e a locação de imóveis. A Súmula 31 do STF, por exemplo, declara a inconstitucionalidade. Ela diz respeito à incidência do ISS sobre locação de bens móveis. Por extensão, aplica-se a mesma lógica à locação de imóveis.
Diferença Fundamental: Locação vs. Prestação de Serviços
A distinção entre locação e prestação de serviços é crucial. O Supremo Tribunal Federal oferece uma clara definição. Para haver prestação de serviços, são necessárias atividades materiais ou imateriais. Estas atividades devem ser contínuas e ter intuito de lucro. Uma simples locação, por sua natureza, não se enquadra nessa definição.
Ações Municipais e Seus Impactos
Apesar das decisões judiciais, alguns municípios insistem na cobrança do ISS. Eles tentam reclassificar o aluguel por temporada. O objetivo é enquadrá-lo como serviço de hospedagem. Isso permite aplicar o imposto municipal. Como resultado, observamos movimentos legislativos em diversas cidades.
Análise Econômica do Aluguel por Temporada
O setor de aluguel por temporada contribui significativamente para a economia. Um estudo da Fundação Getúlio Vargas (FGV) demonstra isso. Ele mostra que a atividade gerou R$ 8 bilhões em tributos diretos sobre a renda em 2024. Somente em São Paulo, arrecadou-se R$ 2,5 bilhões. No Rio de Janeiro, o valor alcançou R$ 1,5 bilhão em impostos.
A Reforma Tributária como Solução Duradoura
A complexidade atual do sistema tributário brasileiro alimenta muitas disputas. A reforma tributária, com regulamentação esperada para 2026 (LC 227/2026), propõe uma solução. Ela disciplinará nacionalmente a tributação do consumo. Assim, o novo sistema substituirá o ISS pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS).
Aluguel por Temporada: O Que Diz a Lei do Inquilinato
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) regula o aluguel por temporada. Esta lei define a locação por temporada. Ela a destina à residência temporária do locatário. A finalidade pode ser lazer, cursos ou tratamento de saúde. Outros fatos que decorrem de um período específico também se incluem. O contrato deve ter prazo máximo de 90 dias. O imóvel pode estar mobiliado ou não.
Orientações Essenciais para Gestores e Contadores
Empresas e contadores devem manter-se atualizados. A legislação e a jurisprudência tributária estão em constante evolução. Por isso, a correta classificação do aluguel por temporada é fundamental. Ela evita autuações fiscais e litígios.
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Referências
- JOTA. Cobrança de ISS no aluguel por temporada é deslegitimada pelo Judiciário. Disponível em: JOTA. Acesso em: 29 maio 2024.
- BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: Planalto. Acesso em: 29 maio 2024.
- RECEITA FEDERAL. Receita Federal alerta: é falso que “todo proprietário que aluga por temporada pagará novo imposto imediato sobre o aluguel em 2026”. Disponível em: Receita Federal. Acesso em: 29 maio 2024.
Acesso 11 de março de 2026.