A Lei Complementar 227/2026 introduz a possibilidade de municípios utilizarem valores de referência para o ITBI, gerando um conflito com o entendimento do STJ e provocando insegurança jurídica. Entenda como isso pode impactar o seu negócio e as medidas que podem ser tomadas.
O Conflito entre Lei Complementar 227/2026 e o STJ
Em janeiro de 2026, a publicação da Lei Complementar 227 trouxe uma nova dinâmica ao cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), permitindo que os municípios utilizem um valor de referência próprio. Isso contraria o Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que exige que o cálculo seja baseado no valor real da transação. Essa discrepância cria um cenário de insegurança jurídica, pois coloca em xeque a transparência e a equidade no cálculo do imposto.
Impactos Práticos para Empresas
A adoção de um valor de referência pode levar a um aumento nos custos de aquisição de imóveis, especialmente para incorporadoras e fundos imobiliários. Por exemplo, se um município definir um valor de referência superior ao valor real da transação, o ITBI devido pode ser significativamente maior, impactando diretamente o fluxo de caixa e a viabilidade financeira de novos projetos.
Além disso, a necessidade de revisão do compliance tributário se torna evidente. Empresas devem mapear as leis locais de cada município onde atuam para assegurar que os critérios de valor de referência sejam transparentes e justos. A falta de clareza pode resultar em disputas judiciais, como visto em uma decisão de março de 2026 pela 16ª Vara da Fazenda Pública de São Paulo, que favoreceu um contribuinte ao constatar a falta de transparência nos critérios municipais.
Necessidade de Contestação Judicial
Dada a resistência do Judiciário e a falta de clareza em alguns municípios, as empresas podem precisar recorrer ao Judiciário para contestar cobranças de ITBI que não atendam aos critérios de transparência e avaliação contraditória. Isso é crucial para proteger os interesses financeiros da empresa e garantir que os impostos pagos sejam justos e baseados em valores reais.
Por exemplo, uma empresa que adquire um terreno para um novo empreendimento pode se ver obrigada a contestar judicialmente um ITBI calculado sobre um valor de referência inflacionado. Essa ação não só pode resultar em economias significativas, mas também em um precedente que pode beneficiar outras empresas no mesmo município.
Incerteza no Mercado Imobiliário
A incerteza gerada por essa nova legislação afeta diretamente o mercado imobiliário. Investidores podem hesitar em realizar novas aquisições devido à imprevisibilidade dos custos fiscais. Isso pode retardar o crescimento do setor e impactar negativamente o desenvolvimento urbano.
Empresas devem estar preparadas para um ambiente de constante mudança regulatória e considerar estratégias de mitigação de riscos, como a negociação de cláusulas contratuais que protejam contra variações excessivas nos custos de ITBI.
Estratégias para Proteger o Caixa
Para mitigar os impactos dessa legislação, as empresas devem adotar uma abordagem proativa. Isso inclui:
- Análise Jurídica Detalhada: Consultar especialistas em direito tributário para avaliar a conformidade das cobranças de ITBI e identificar oportunidades de contestação.
- Planejamento Financeiro: Ajustar o planejamento financeiro para acomodar possíveis aumentos no ITBI e assegurar que o fluxo de caixa da empresa não seja comprometido.
- Negociação com Municípios: Estabelecer diálogos com autoridades municipais para promover a transparência nos critérios de valor de referência e buscar condições mais justas.
Converse com seu contador sobre essa oportunidade.